A decorrere dal periodo d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi di cui al DL 50/2017 è riconosciuto solo qualora riguardi non più di quattro abitazioni per ciascun periodo d’imposta

La normativa fiscale dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (art. 4 Dl 24 aprile 2017, n. 50 convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017 n. 96) è stata modificata dalla Legge di Bilancio 2021 (L.178 /2020).
In particolare, a partire dal periodo d’imposta 2021 il regime fiscale delle “locazioni brevi” è applicabile solo qualora vengano destinate a locazione non più di quattro appartamenti per ogni esercizio. Nel caso di superamento di tale limite l’attività di locazione si presume svolta in forma di impresa ai sensi dell’art. 2082 del Codice Civile il quale prevede che “è imprenditore chi esercita professionalmente una attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”.
La disciplina delle locazioni brevi consiste nella locazione di immobili ad uso abitativo situati in Italia di durata non superiore a 30 giorni da parte di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, nei confronti di soggetti privati. Per immobili ad uso abitativo, ai fini della presente disciplina, si intendono gli immobili rientranti nelle categorie catastali da A1 a A11 e relative pertinenze, con esclusione della categoria A10. A tali contratti è applicabile, qualora conveniente per il locatore, il regime della cedolare secca in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali. Le disposizioni sopra illustrate si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.
In detti contratti è possibile includere servizi aggiunti quali fornitura di biancheria e di pulizia dei locali e utilizzo wi-fi, servizi ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative (cfr Circolare Ag.Entrate 24/E/2017).
Tale disciplina non trova invece applicazione qualora insieme alla messa a disposizione dell’abitazione vengano forniti servizi i quali per loro natura richiedono una organizzazione più strutturata quali ad esempio: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio ecc. In tali ipotesi si ritiene, infatti, che sia intrinseca l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale.
A seguito dell’importante modifica di cui sopra a decorrere dal 01 gennaio 2021 se un soggetto intende locare per brevi periodi più di quattro abitazioni per periodo d’imposta, scatta la presunzione di attività d’impresa con la conseguenza di adempiere a tutti gli obblighi fiscali e contributivi previsti in caso di inizio di attività tra cui, in primis, l’apertura della partita IVA nonché di effettuare la tassazione con il regime naturale dell’Irpef del reddito d’impresa (non più fondiario) conseguito. Occorre infine sottolineare che se la locazione non riguarda contratti di locazione breve di cui al Dl 50/2017, tale presunzione non trova applicazione.